KB증권 장문준. 2022년 12월 9일. 

[버핏연구소=박상혁 기자] ◆국토교통부 12/8 『재건축 안전진단 합리화 방안』 발표

안전진단 평가항목 중 재건축 진행에 가장 큰 장애물로 지적되던 구조안전성을 50%에서 30%로 낮추는 대신 15%였던 주거환경과 25%인 설비노후도 점수를 모두 30%까지 올렸다. 재건축 시기를 조정해야 하는 '조건부재건축'의 범위도 현행 30~55점 이하에서 45~55점으로 조정했다. 45점 이하는 '재건축'으로 판정을 받아 바로 추진 가능하다. 전반적인 절차를 간소화하기 위해 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고, 지자체 요청 시에만 예외적으로 시행되도록 개선됐다. 이번 개선방안은 12월 행정예고를 거쳐 1월 중으로 시행될 예정이다. 내년 2월 발의 예정인 '1기 신도시 특별법'에 추가적인 제도개선 방안 등을 별도로 담을 예정이다.

◆안전진단 완화로 초기단계 정비사업 탄력 전망

개정된 규정은 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용된다. 조건부재건축에 해당해 적정성 검토를 진행 중인 단지도 포함한다. 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 46개 단지에 개선안을 적용하면, 1) 유지보수는 25곳에서 11곳으로 감소, 2) 조건부재건축은 18개에서 23개로 증가 3) 재건축은 3곳에서 12곳으로 증가한다. (서울 200가구 이상 아파트 단지 중 내년 1월 기준으로 재건축 연한인 30년이 지나는 단지는 389곳으로 노원구 79곳, 강남구 46곳, 도봉구 34곳, 송파구 23곳, 양천구 22곳 등이 있다.)

◆부동산 혹한기 속에서도 중장기 공급 위축을 선제적으로 예방하고자 하는 정부

전반적인 부동산 경기 냉각과 정비사업 침체 진입 속에서도 정부의 규제 완화 본격화되고 있다. 분양가상한제, 초과이익환수제에 이어 안전진단까지 재건축 3대규제라고 불리는 내용들이 모두 완화된다. 최근 서울권 정비사업 분양 인기가 과거와 같지 않다는 점 등을 감안하면 현재 정부의 스탠스가 시장상황과 다소 맥락이 맞지 않다고 판단될 수 있다. 정부의 핵심목표는 중장기 주택공급 기반 확보다(‘겨울엔 씨가 발아되지 않지만, 그런 때일수록 공급기반을 만들어 놔야 한다.’ –국토부 주택토지실장-). 지난 11월10일 부동산 대책 발표에서도 정부는 다수의 부동산 규제완화책을 발표하면서 중장기 주택 공급기반이 위축되어서는 안된다고 밝혔다. 시장 안정화를 위해 수요측면의 규제완화가 정책적으로 지속될 수밖에 없는데 현재 금리수준에서는 즉각적인 효과가 나타나기 어렵다. 그러나 금리가 하락하는 시점에는 그간 발표된 정책의 누적적 효과가 나타나면서 수요개선 가능성 존재한다. 정부가 우려하는 것은 그 시기 공급이 부족할 경우 다시 시장이 왜곡될 가능성이다. 중장기적으로 시장의 변동성을 최소화하기 위해 정부의 부동산 규제 완화 정책은 지속될 것으로 판단된다.

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000720: 현대건설, 028260: 삼성물산, 006360: GS건설, 047040: 대우건설, 375500: DL이앤씨