삼성증권 이경자. 2022년 8월 1일. 투자의견: Overweight(비중확대)

[버핏연구소=신현숙 기자] 최근 2개월간 K-REITs 주가는 19% 하락했다. 지난 6월 14일 국고채 금리가 최고점을 형성한 영향이 가장 컸다. 그 외에도 주식 물량 부담이 부정적으로 작용했는데 지난해 상장한 리츠들의 보호예수 해제, 리츠들의 시총 대비 과도한 유상증자 발표 등이 영향을 미쳤다.

유상증자 결정 이후 신주 상장일까지 대체로 저조한 주가 흐름을 보이는 상황에서 신주인수권 증서 거래 기간부터 2차 발행가액 결정일까지 주가 하락폭이 큰 것으로 나타났고 대체로 구주주 청약일 이후 주가가 안정되는 모습을 보였다. 유상증자를 실행하는 리츠의 펀더멘털도 중요하지만 시가총액 대비 유상증자 규모가 클수록 물량 부담으로 주가 하락 폭이 큰 것으로 나타났다.

◆리츠 유상증자, 성장에 필수적

유상증자로 인한 주식 수 증가는 단기적으로 부정적으로 인식될 수 있으나 자산 규모가 커지면 리츠는 신용평가 등급 상향에 따른 조달금리에 경쟁력 확보, 자산 증가에 따른 포트폴리오 분산 효과 등 유리한 점이 더욱 크다. 그럼에도 단기적으로 물량 부담이 확대되고 기관투자자의 경우 포트폴리오 편입 비중 조절 등의 문제로 주식 물량 소화가 어려워지므로 주가 하락폭이 확대되는 것으로 판단된다.

◆SK리츠 이후 대규모 유상증자는 마무리

상반기 코람코에너지리츠와 신한알파리츠가 무난히 유상증자에 성공했다. 당시 금리나 시장 분위기가 우호적이었던 영향도 컸다. 이후 제이알글로벌리츠는 구주주 청약에서 미달돼 일반청약에서 유상증자를 완료했다. 미래에셋글로벌리츠는 시총 대비 큰 신주 물량과 해외 물류센터의 센티멘트 약화로 유상증자를 연기했다. 이지스밸류리츠와 이지스레지던스는 유상증자가 예상되나 시기는 아직 미정으로 알려졌다. 따라서 8월 4~5일 예정된 SK리츠의 구주주 청약을 기점으로 큰 규모의 유상증자는 대부분 마무리되므로 리츠 시장의 오버행 리스크도 완화된 것으로 보인다. 더불어 최근 FOMC(연방공개시장위원회) 이후 글로벌 금리 흐름이 안정되고 있어 K-REITs의 주가는 바닥을 확인한 것으로 분석된다.

◆유상증자 잦은 리츠 특성상 기간 단축 등 제도 개선 필요

유상증자 기간 리츠의 주가 변동성이 커질 경우 자산 편입이 임박한 리츠의 자금조달에도 차질이 빚어질 가능성이 높아진다. 절차 상 유상증자 기간이 긴 것도 주가 불확실성을 키우는 요인 중 하나다. 일반적으로 유상증자를 위한 증권신고서 제출 10거래일 이후 금감원 효력이 발생하며 신주배정기준일이 결정된다. 신주배정기준일의 3거래일 전 1차 발행가액이 확정되고, 약 1개월 뒤 다시 2차 발행가액이 결정된 뒤 구주주 청약이 이뤄진다.

결과적으로 유상증자 계획 발표부터 자급 납입까지 최소 2개월 이상 소요되는데, 이 기간 매크로 등 시장 변수를 예측하기 어려워 주가 변동성이 확대된다. 최근 유상증자를 실행한 리츠들이 예상치 못한 시장금리 급등과 맞물려 더욱 저조한 주가를 시현한 이유다. 리츠는 일반 기업과 달리 지속적으로 자산을 편입해야 하므로 잦은 유상증자가 필연적이라는 점에서 절차의 간소화 등으로 유상증자 기간을 줄일 수 있는 제도 개선이 이뤄진다면 상장리츠의 성장에 큰 도움이 될 것으로 보인다.

[관심 종목]

395400: SK리츠, 357120: 코람코에너지리츠, 293940: 신한알파리츠, 348950: 제이알글로벌리츠, 396690: 미래에셋글로벌리츠, 334890: 이지스밸류리츠, 350520: 이지스레지던스리츠